更新料の不払いと対策
賃貸契約更新の際の更新料ですが、契約期間が長期にわたる場合や悪意のある入居者によっては、更新料を払わない場合やケースによっては、書類上の契約手続きを拒み、いわゆる法廷更新となっている契約もたまに散見されます。
更新料は、法律に定めがないため、当然に請求できるものではないため、「借主との間で更新料について合意」していることが必要となります。
ちなみに、当社では、ほぼすべての契約で更新料を明記して、借主の合意を得ています。
更新料についての支払特約は、消費者に不利な規定であるとして、以前、有効性が問題となりました。
また、「更新料が賃料の２ヶ月までは有効との判例」もあります。
更新料不払いの対策としては、どのような更新の種類でも更新料の支払い義務が生じることを契約書に記載しておくことが必要です。
では、それでも更新料を支払わない借主がいた場合、契約を解除することはできるのでしょうか！？
現状では、不払いがあるだけで、簡単に契約を解除することはできません。
悪質な不払いを繰り返すなど、貸主借主の信頼関係が崩壊していることが要件となります。
実務上、「建物賃貸借契約」では、契約書で更新料の支払いを規定しているケースが大半ですが、古い「土地賃貸借契約」などで記載がない場合、またそもそも契約書自体がないようなケースでは、早急に対策を講じる必要があります。
このようなケースに該当する場合は、まずはお気軽に、当社までご相談ください。
