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賃貸契約更新の際の更新料ですが、契約期間が長期にわたる場合や悪意のある入居者によっては、更新料を払わない場合やケースによっては、書類上の契約手続きを拒み、いわゆる法廷更新となっている契約もたまに散見されます。

更新料は、法律に定めがないため、当然に請求できるものではないため、「借主との間で更新料について合意」していることが必要となります。

ちなみに、当社では、ほぼすべての契約で更新料を明記して、借主の合意を得ています。

更新料についての支払特約は、消費者に不利な規定であるとして、以前、有効性が問題となりました。

 最高裁は、更新料の額が高額すぎるなど、特別な事情がない限り、消費者契約法に違反しないとしました。

また、「更新料が賃料の２ヶ月までは有効との判例」もあります。

更新料不払いの対策としては、どのような更新の種類でも更新料の支払い義務が生じることを契約書に記載しておくことが必要です。

では、それでも更新料を支払わない借主がいた場合、契約を解除することはできるのでしょうか！？

現状では、不払いがあるだけで、簡単に契約を解除することはできません。

悪質な不払いを繰り返すなど、貸主借主の信頼関係が崩壊していることが要件となります。

実務上、「建物賃貸借契約」では、契約書で更新料の支払いを規定しているケースが大半ですが、古い「土地賃貸借契約」などで記載がない場合、またそもそも契約書自体がないようなケースでは、早急に対策を講じる必要があります。

このようなケースに該当する場合は、まずはお気軽に、当社までご相談ください。

不動産を親子や兄弟などで共有されている方は少なくありません。

共有は、権利者が複数になることからトラブルに発展することも多いですが、そのような事情を鑑み、令和３年に法改正が行われました。

改正の中でも、昨今ご相談の多い「所有者（共有者）の所在不明」について、改正のポイントを確認しておきたいと思います。

共有の特徴として、共有物への影響が大きくなる程、多くの共有者の同意が必要となります。従って、共有者が多い場合、同意を得る事が難しくなります。

共有物への影響の大きいものから順に、以下のようになっています。

①変更行為

共有物を物理的に改変する行為（増改築、売却など）

→共有者全員の同意が必要

②管理行為

共有物の変更を伴わない利用

や改良行為（設備の改良や賃貸借の解除）

→共有者の持分価格の過半数の同意が必要

③保存行為

共有物の現状を維持する行為

→共有者が単独で行うことができる

今回ご紹介するケースは、一番影響の大きな変更行為の場合です。法改正前は、共有者全員の同意が必要とされていましたが、法改正後は、共有者の中に所在不明者がいる場合、裁判所の許可を得る事により変更行為を行うことができるようになりました。

共有者が2～3人であれば良いですが、実際に、相続後、長らく放置されていた土地で、共有者が10名いたというケースもありました。

不動産を複数人で所有されている場合や相続未登記物件は、今一度、連絡先の確認や今後の利活用について相談されることが、トラブルを未然に防ぐ方法と言えます。